Rechtzeitig handeln – ein Ratgeber zum Thema „Erben und Vererben von  Immobilien“
20.07.2018

Rechtzeitig handeln – ein Ratgeber zum Thema „Erben und Vererben von Immobilien“

Deutschland ist eines der reichsten Länder der Welt. Seit Jahrzehnten leben die meisten Menschen in der Bundesrepublik in relativem Wohlstand, haben Arbeit und sind sozial abgesichert. Dabei haben sie ein ganz schönes Vermögen angehäuft: Die jetzige Rentner-Generation ist die reichste Generation, die jemals in Deutschland gelebt hat.

Experten zufolge wird hierzulande innerhalb von zehn Jahren ein Vermögen in Billionen-Höhe vererbt. Das sind Werte von deutlich über 250 Milliarden Euro jährlich – Tendenz steigend. Meistens mit dabei: Haus- oder Wohnungseigentum. Nach einer Erhebung der Postbank enthält mehr als die Hälfte der aktuellen Erbschaften Vermögensanteile in Form von Haus- und Grundbesitz. Und: Es werden mehr. Knapp zwei Drittel aller Deutschen, für die das Thema relevant ist, hegen die Absicht, ihren Erben Immobilien zu hinterlassen.

Vielleicht sind Sie ja selbst in der Situation, dass Sie Ihren Liebsten etwas hinterlassen möchten oder dass Sie eine Erbschaft gemacht haben. Aber wissen Sie auch, was dann zu tun ist? Kennen Sie die nötigen Schritte? Viele kennen sich nicht aus, denn niemand beschäftigt sich gerne mit dem Thema Erben und Vererben. Knapp jeder Dritte kennt sich einer Allensbach-Studie zufolge gar nicht mit dem Erbrecht aus. Und selbst bei denjenigen, die bereits geerbt haben oder voraussichtlich vererben werden, schätzen etwa zwei Drittel der Befragten ihr Wissen zu Rechten und Pflichten im Erbfall nur mit „ungefähr“ ein. Dabei ist es wichtig, sich mit dem Thema vertraut zu machen, denn eine Erbschaft birgt großes Konfliktpotential – gerade dann, wenn es um beträchtliche Summen geht. Da kann es schnell zum Streit kommen.

Wir von Kaiser Real Estate haben an dieser Stelle die wichtigsten Punkte zum Thema Erben und Vererben von Immobilien zusammengetragen und daraus einige Ratschläge formuliert, damit Sie wissen, was im Erbfall zu tun ist und aus der Erbschaft kein Streitfall wird. Mehr zu diesem Thema finden Sie außerdem in unserem Magazin „Erben & Vererben“.

1. Vermeiden Sie Streit

Einer Allensbach-Studie zufolge sind pro Erbfall durchschnittlich 363.000 Euro zu vergeben. Dabei machen Kinder und Enkelkinder den weitaus größten Teil der Erben aus. Je nachdem, wie viele Erben es gibt, müssen diese das Vermögen unter sich aufteilen, d. h. alles gehört allen gemeinsam. Wenn kein Testament vorhanden ist, greift zwar automatisch die gesetzliche Erbfolge. Das klingt nach einer guten Regelung, sorgt in der Realität aber häufig für Streit. Denn ein Erbe besteht in den seltensten Fällen allein aus gut aufteilbarem Barvermögen, sondern setzt sich aus Schmuck, Wertpapieren, Wertgegenständen und eben Immobilien zusammen. Wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einigen kann, was damit geschehen soll, ist Ärger vorprogrammiert – besonders dann, wenn eine Immobilie an mehrere Erben geht. Denn wenn im Erbfall keine Einigung erzielt wird, kommt es zu einer Teilungsversteigerung. Hier droht gleich der nächste Ärger bei der Wertermittlung der Immobilie, denn die Vorstellungen können sehr unterschiedlich ausfallen. Und: Eine Teilungsversteigerung führt nicht selten zur teilweisen Vernichtung von Vermögenswerten, da nicht immer der Erlös erzielt wird, den das Vermögen eigentlich wert ist. Was also ist zu tun, um Streit innerhalb der Familie oder der Erbengemeinschaft zu vermeiden?

2. Teilen Sie gerecht

Unterschiedliche oder gegensätzliche Vorstellungen darüber, was mit einer geerbten Immobilie geschehen soll, führen bei den Erben häufig zum Streit. Im Prinzip gibt es für eine Immobilie drei Möglichkeiten: Eigennutzung, Vermietung oder Verkauf. Am einfachsten ist es für alle, wenn keiner der Erben die Immobilie für sich nutzen möchte. Dann heißt die Lösung entweder „vermieten“ oder „verkaufen“. Bei einer Vermietung ist der Verwaltungsaufwand für die Hinterbliebenen allerdings sehr hoch und kann wieder zum Streit führen, denn welcher der Erben kümmert sich um Instandhaltung, Steuern, Nebenkostenabrechnungen und die Belange der Mieter?
Die beste Lösung für eine geerbte Immobilie ist daher der Verkauf, denn nur so lässt sich auch eine paritätische Aufteilung des Vermögens gewährleisten.

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Fachkundige Hilfe schafft Rechtssicherheit und erleichtert den Erben die Trauerzeit

3. Holen Sie sich Hilfe

Nur etwa jeder vierte Deutsche hat ein Testament aufgesetzt, und selbst das heißt nicht unbedingt etwas, denn nur jedes zehnte dieser Schriftstücke ist fehlerfrei und eindeutig formuliert. Die wenigsten wissen, wie genau eine Erbschaft funktioniert, wie viel Geld an den Staat fließt etc. Wichtig ist, sich frühzeitig mit dem ungeliebten Thema Erbe zu beschäftigen und sich im Zweifel von Fachleuten unterstützen zu lassen. Wenn ein gültiges Testament vorliegt und rechtssicher abgeklärt ist, wer was bekommen soll und welche Fristen einzuhalten sind, können die Erblasser beruhigter sein, dass ihr Ableben möglichst nicht die Familie auseinanderreißt oder aus Unwissenheit Geld an das Finanzamt verschenkt wird. Deshalb gilt: Holen Sie sich fachkundige Hilfe! Das gilt auch, wenn Sie eine Immobilie vererben wollen. Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie von Fachleuten bestimmen! Je klarer alle Angelegenheiten geregelt sind, desto weniger Streit gibt es.

4. Verkaufen Sie, statt zu vererben

Besonders vorausschauend ist der Verkauf einer Immobilie zu Lebzeiten des Erblassers. Dadurch vermeiden Sie Konflikte in der nachfolgenden Generation und innerhalb der Familie und sparen sich die Erbschaftssteuer, wenn Sie den Erlös als Schenkung an Ihre Erben weitergeben. Aber Achtung, ganz so leicht lässt sich Vater Staat seinen Anteil dann doch nicht nehmen, denn es gibt einen sogenannten Pflichtteilsergänzungsanspruch. Nur Schenkungen, die mindestens zehn Jahre vor dem Tod des Erblassers erfolgt sind, werden nicht ins Erbe eingerechnet. Geschenke hingegen, die der Erblasser bis zu zehn Jahre vor seinem Tod gemacht hat, werden dem Nachlass, der für die Höhe des Pflichtteils ausschlaggebend ist, fiktiv hinzugerechnet. Ein Verkauf lässt sich zudem geräuschlos, ohne großen Aufwand und zum maximalen Preis abwickeln.

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Der Verkauf der Immobilie vermeidet Konflikte und spart Erbschaftssteuer

5. Flüstern Sie, statt laut zu werden

In manchen Situationen ist Lautstärke einfach unangebracht. Das gilt für einen Besuch in der Bibliothek oder in der Kirche, aber auch für die Zeit der Trauer. Und es gilt für die Vermarktung von Immobilien im Erbfall, denn hier ist Diskretion in hohem Maße gefragt.

Die Vorteile einer geräuschlosen Vermarktung sind vielfältig. Der größte Vorteil für Sie ist, dass Ihre Immobilie ihren Wert behält, weil sie nicht öffentlich vermarktet und dadurch „verbrannt“ wird. Sie können Ihre Immobilie also zum maximalen Preis verkaufen. Daneben müssen Sie sich nicht mit der Abwicklung des Verkaufs befassen – ein Vorteil, den viele sehr zu schätzen wissen, denn gerade in einer Trauerphase kann ein Verkaufsprozess für Angehörige sehr belastend sein. Und: Durch eine lautlose Vermarktung laufen Sie nicht Gefahr, dass man Ihre Lage als trauernder Hinterbliebener oder als – Entschuldigung – vermeintlich hilfloser oder seniler älterer Mensch auszunutzen versucht.

Wir von Kaiser Real Estate sind die Experten für lautlose Vermarktung und können Sie bei einem Immobilienverkauf kompetent und mit viel Einfühlungsvermögen unterstützen. Unsere Mitarbeiter sind bestens mit dem Thema Erben und Vererben vertraut und beraten Sie umfassend, diskret und mit großer Anteilnahme. Wenn Sie Interesse an einer lautlosen Vermarktung haben oder mehr über unsere Vorgehensweise und die Methode der lautlosen Vermarktung erfahren wollen, rufen Sie uns an.

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4 Irrtümer zur Erbschaftssteuer

Wenn der reiche Onkel aus Amerika seinen deutschen Verwandten ein Vermögen hinterlässt, kommen diese um die Erbschaftssteuer herum? Und ein Berliner Testament ist grundsätzlich das beste Absicherungs-Modell für Ehepaare? Manche Vorstellungen rund um die Erbschaftssteuer halten sich hartnäckig. Wir räumen mit den gängigsten Irrtümern auf.

Irrtum #1: „Bei Erbschaften aus dem Ausland bekommt das deutsche Finanzamt keinen Cent“

Stimmt leider nicht, der Staat kassiert mit ab. Auch wenn der Erblasser im Ausland lebt, muss in Deutschland Erbschaftssteuer gezahlt werden. Dasselbe gilt auch andersrum: Wenn der Erblasser in Deutschland wohnte, seine Erben aber ins Ausland gezogen sind, fällt in Deutschland Erbschaftssteuer an. Mit vielen Ländern hat Deutschland ein Doppelbesteuerungsabkommen. Eine dort bereits gezahlte Erbschaftssteuer wird auf das Pendant in Deutschland angerechnet.

Irrtum #2: „Ob ein Vermögen in bar oder als Immobilie vererbt wird, spielt keine Rolle“

Das sieht Vater Staat anders: Vermögen werden unterschiedlich bewertet. Wer beispielsweise ein Haus, für das er in der aktuellen Marktsituation 500.000 Euro verlangen könnte, vor seinem Tod verkauft, um seinem einzigen Kind die 500.000 Euro in bar zu vererben, sollte das gut kalkulieren, denn 500.000 Euro in bar berechnet das Finanzamt mit 500.000 Euro. Das Kind müsste Steuern zahlen. Bei einer Immobilie legt das Finanzamt den Verkehrswert zugrunde. Dieser wird im Rahmen der Steuererklärung anhand von Größe, Bodenwert oder auch Mietzahlungen ermittelt und kann mitunter deutlich unter dem Marktwert liegen. Wird das Haus beispielsweise mit 370.000 Euro angesetzt, zahlt das Kind des Verstorbenen keine Erbschaftssteuer; seine Freibetragsgrenze ist nicht erreicht.

Irrtum #3: „Das klassische Berliner Testament sichert Ehepartner am besten ab“

Das kann richtig sein, muss aber nicht! Ein Berliner Testament sieht vor, dass im Todesfall das Vermögen zunächst an den Partner übergeht. Das kann ein steuerlicher Nachteil sein, denn entscheidend ist die Vermögenshöhe. Vereinfacht gilt: Bei kleineren Vermögen, die ohnehin unter den Freibetragsgrenzen bleiben, könnte es sinnvoll sein, dem Ehepartner zunächst einmal alles zu vermachen, um diesen abzusichern. Das oberste Ziel sollte nie die Steuerersparnis sein, sondern die eigene Existenzsicherung. Wer aber viel hinterlässt, ist steuerlich besser beraten, das Vermögen auf mehrere Köpfe zu verteilen, damit die Erben unter ihren jeweiligen Freibetragsgrenzen bleiben. Beispiel: Ein Mann hinterlässt seiner Frau eine Million Euro. Sie muss Steuern zahlen. Vererbt die Frau die Million an ihre beiden Kinder weiter, sind diese ebenfalls steuerpflichtig; bei einer solchen Doppelbesteuerung innerhalb kurzer Zeit gibt es allerdings Erleichterungen. Vermacht der Erblasser sein Vermögen hingegen direkt per gesetzliche Erbfolge, bekommt die Frau 500.000 Euro. Die Kinder erhalten jeweils 250.000 Euro. Keiner der Erben ist steuerpflichtig.

Irrtum #4: „Der Notar hilft dabei, ein Testament so aufzusetzen, dass man Steuern sparen kann“

Falsch! Der Notar sorgt dafür, dass ein Testament rechtsgültig aufgesetzt ist, aber er darf nicht steuerlich beraten. Deshalb sollte man Experten wie Steuerberater und Anwalt einbinden. Denn: Ein Testament kann sonst zwar rechtsgültig, aber steuerlich nicht wirklich sinnvoll sein.

Maik Willmes
Geschäftsführer Kaiser Real Estate

Rechtzeitig handeln – ein Ratgeber zum Thema „Erben und Vererben von  Immobilien“

Sind Sie interessiert am Verkauf einer Immobilie vor oder nach einer Erbschaft? Rufen Sie mich an, ich berate Sie gerne!

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